專家觀點

前期物業服務合同是民事合同中較為特殊的一種類型，具有過渡性和涉他性，關乎全體業主的共同利益。正因涉及人數眾多，解除此類合同的條件也與普通合同的解除條件有所不同。那么，開發商作為前期物業服務合同的當事人，是否有權解除前期物業服務合同呢？本律師將從自己承辦的一個相關案件出發，與各位讀者探討在開發商在前期物業服務合同關系中的地位及相應權利。

2017年3月，A公司（甲方）與B公司（乙方）簽署了《物業服務合同》，約定由B公司為物業管理區域的業主、物業使用人提供相關物業管理服務事項，約定合同服務期限為肆年，合同約定“當甲、乙雙方或任何一方解散或清算時，任何一方有權解除合同，變更的一方向另一方支付自解除之日起至本合同終止日的物業管理報酬金作為違約金”。

2019年10月10日，法院作出A公司破產事項的民事裁定書，并指定C會計師事務所擔任A公司管理人。A公司管理人于2019年12月2日向B公司寄送了《合同解除通知書》，并要求B公司移交D大廈物業相關資料。B公司于2019年12月13日委托律師向A公司發函，認為破產管理人無權單方面解除合同。

2020年1月9日，A公司在未召開業主大會的情況下，與D公司另行簽訂《D大廈物業服務合同》。

2021年9月，A公司訴至法院，要求確認與B公司之間的《物業服務合同》已于2019年12月2日解除，并判令B公司移交所有物業管理相關資料、返還其持有的物業基本運營資金，并搬離位于D大廈602室的物業用房。

本案爭議焦點為A公司及其管理人是否有權解除案涉《物業服務合同》。

首先，法院認為，A公司管理人不能依據《企業破產法》第十八條解除案涉《物業服務合同》?！镀髽I破產法》對于破產程序開始前成立但尚未履行完畢的合同，賦予管理人解除或要求繼續履行合同的選擇權。但對于一些特殊合同，出于維護社會公平、實現誠實信用等目的，需對管理人行使解除權進行一定的限制。

案涉《物業服務合同》是由作為開發商的A公司與作為物業服務人的B公司簽訂的，性質上屬于前期物業服務合同。一般而言，在完成前期物業服務人的選聘與簽約后，開發商即退出了物業服務合同關系；在開發商仍持有部分房屋的情況下，也僅是作為個別業主的身份而受前期物業服務合同的約束。法律并未賦予單個業主解除物業服務合同的權利，業主只能依照法定程序共同決定解除物業服務合同進而解聘物業服務人。案涉《物業服務合同》是否解除涉及全體業主的利益，A公司作為業主之一無權擅自主張解除合同，否則不僅與前期物業服務合同性質、內容相悖，亦與《企業破產法》第十八條保障全體債權人利益的出發點不符。

其次，法院認為，A公司不能基于《物業服務合同》約定行使合同解除權。雖然《物業服務合同》約定了解除權，但同時要注意約定解除權產生的條件是否違反法律、行政法規的強制性規定，是否損害社會公共利益。A公司作為開發商不得凌駕于全體業主之上，其單方行使解除權將有損業主利益和公共利益，因此不能基于《物業服務合同》的約定行使合同解除權。

前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，開發商通過招投標形式選聘物業服務企業并與之簽訂的合同。從房屋交付到業主大會選聘物業公司并與之簽訂物業服務合同期間，屬于前期物業服務階段。實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程，在這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的。前期物業服務合同的簽訂，能夠解決從開發商銷售房屋至召開業主大會進行集體決策聘請物業服務人之間存在時間差與該期間內需要物業服務的矛盾。

前期物業服務合同作為一種特殊的合同類型，具有其自身的特點。第一，具有涉他性。在前期物業管理階段，因業主大會尚未成立，無法由業主大會統一業主意見選聘物業服務企業，只能由開發商選聘，在房屋逐步出售給業主后，前期物業服務合同的權利義務就從開發商概括轉移至業主；第二，具有過渡性。《物業管理條例》明確規定了前期物業服務合同僅存在于業主、業主大會選聘物業服務企業之前的過渡期間內，一旦業主大會成立并選聘了物業服務企業，前期物業服務合同也相應終止。