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專家觀點

關于劃分物業管理區域的幾個法律問題

2023-05-15 08:23:04

一、問題的提出某一小區的業主為了在其小區實施物業管理，欲成立業主大會，選舉業主委員會，以依法選聘物業服務企業，進一步提高小區的居住

一、問題的提出

某一小區的業主為了在其小區實施物業管理，欲成立業主大會，選舉業主委員會，以依法選聘物業服務企業，進一步提高小區的居住水平?？墒?，根據《物業管理條例》第8條、第9條之規定，業主大會須以物業管理區域內的全體業主組成，且一個物業管理區域只能成立一個業主大會。那么，在物業管理中，什么是物業管理區域？物業管理區域如何劃分？這正是本文所探討的問題。

二、物業管理區域的概念

物業管理制度是基于建筑物區分所有權而產生，其目的是解決各權利人（即業主）對這一權利形態中的共有部分的維修養護需求。在我國，該制度始于1990年1月1日施行的《城市異產毗連房屋管理規定》，該規定將實施共有部分維修養護的區域范圍僅限定為房屋。1994年4月1日施行的《城市新建住宅小區管理辦法》則將區域范圍規定為住宅小區。但在現實生活中，非住宅（如商廈、寫字樓等）同樣因存在建筑物區分所有形態而面臨共有部分如何維修管理的問題。2003年9月1日施行的《物業管理條例》明確實施共有部分維修管理的區域范圍為物業管理區域。從上述規范性文件看，實施共有部分維修管理的區域范圍是不斷擴大的：從房屋到住宅小區，再到物業管理區域。

什么是物業管理區域？《物業管理條例》中未予明確規定。筆者認為，定義物業管理區域須以理解建筑物區分所有權為前提。建筑物區分所有權是土地利用由平面向立體發展所引發的產權制度產物，屬于由專有部分專有權、共有部分共有權、及成員權構成的復合物權。業主對專有部分享有所有權，依法可對其處分；對于共有部分，業主則享有共有權，該共有權不僅不可分割，而且從屬于專有權，即當業主處分其專有權時，共有權隨之變動。作為建筑物整體不可或缺的共用部位、共用設施設備屬于共有部分。業主取得專有部分的所有權時，也與其他業主就共用部位、共用設施設備形成了共有法律關系。同時，建筑物區分所有導致各業主對土地具有共同使用權。根據房地一致原則，各業主在取得專有部分所有權時，亦取得了建筑物占用范圍內的不可分割的土地使用權，故建筑物占用范圍內的土地使用權屬于建筑區分所有權中的共有部分。

從物理形態看，共用部位、共用設施設備均以土地為載體；從權利主體看，共用部位、共用設施設備所有權與土地使用權具有主體一致性，均為業主。故業主對其共用部位、共用設施設備實施物業管理的區域范圍應以業主對建筑物占用范圍內的土地使用權范圍為準。那么，如何理解“建筑物占用范圍內的土地使用權”，根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款規定“建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。”可見，業主的土地共有使用權是以建筑物所在的建筑區劃的土地為標的物。但筆者對“建筑區劃”的用法持有異議。物業管理是對共有部分的維修管理，該共有部分須以業主依法享有產權為前提。對其權利的確認應以不動產登記為準，這當然包括業主的土地使用權。而業主的權利是自開發單位轉讓取得。開發單位對其轉讓的不動產須辦理初始登記。根據《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記機構應按宗地（不是建筑區劃）和其上的建筑物作為不動產登記單元予以登記，其中宗地是按開發單位所持有的《建設用地規劃許可證》來確定，建筑物則按《建設工程規劃許可證》確定。隨著業主取得建筑物專有所有權，其當然會取得相應份額的土地使用權，從而使該宗地的土地使用權發生共有效果。所以，筆者認為，業主對其建筑物占用范圍內的土地使用權應以建筑物所在的宗地為標的物，各業主均按一定的份額比例共同享有土地使用權。如此，不僅符合法理，而且符合我國的不動產登記制度。

綜上，物業管理區域作為實施物業管理的區域范圍，實質是土地使用權范圍。故物業管理區域是指具有區分所有關系之業主所共同享有的宗地土地使用權之范圍。

三、物業管理區域的劃分

根據《物業管理條例》的規定，在成立業主大會之前，必須劃分物業管理區域。物業管理區域一經劃分，該區域內僅能成立一個業主大會，且區域內的業主當然成為業主大會的成員。所以說，物業管理區域劃分是實施物業管理的前提和基礎。

（一）物業管理區域劃分依據

物業管理區域劃分是指按照一定劃分標準確定物業管理區域的具體范圍。也就是明確物業管理區域的四至。筆者認為，該范圍實質是由業主所共同享有的土地使用權決定的。根據物權法的有關規定，物業管理區域劃分應通過不動產登記來確認。但是，根據《物業管理條例》第九條第二款規定，“物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”這是由我國的國情所決定的，因為建成不同年代的物業項目，在用地批準、規劃整體性、配套設施設備的完整程度等具有明顯的差異性，固然不可能有一個統一的物業管理區域劃分依據。

對于經過用地規劃批準的物業項目，原則上應以《建設用地規劃許可證》及其附圖作為物業管理區域劃分的依據。這些項目中的配套設施設備基本已在工程規劃中體現。物業項目中含有住宅物業與非住宅物業，原則上應劃分為不同的物業管理區域；若二者間的配套設施設備具有共用性，則應劃分為一個物業管理區域。

對于形成久遠、未有用地規劃批準手續的物業項目，如果已形成一個相對封閉的區域，則劃分為一個物業管理區域；否則，則按配套設施設備、場地等具有共用性，以及社區建設情況等，劃分為一個物業管理區域。

（二）劃分程序

《物業管理條例》沒有規定物業管理區域的劃分程序。各地基本是按各省、直轄市、自治區制定的規范性文件來操作的。對于新建的物業項目，建設單位在物業出售前，向物業管理行政主管部門申請物業管理區域備案。其備案提交的材料主要是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等文件。然后，建設單位將該物業管理區域備案作為與業主簽訂的《商品房買賣合同》的附件，以使業主明知。

對于已建尚未劃分的物業項目，尤其是對于經過住房制度改革而形成的產權多元化住宅小區，應由政府主導物業管理區域劃分。一般是由物業所在物業管理行政主管部門匯同街道辦事處提出劃分意見，然后在擬劃分的物業管理區域內向業主公示，以征求業主意見。最后做出物業管理區域劃分決定。

（三）物業管理區域調整

物業管理區域調整是指物業管理區域劃分后出現分立或合并，從而形成新的物業管理區域。物業管理區域分立是指一個物業管理區域分割為兩個以上的物業管理區域；物業管理區域合并則為兩個以上的物業管理區域歸并為一個物業管理區域?！段飿I管理條例》中沒有明確規定物業管理區域的分立和合并，但其應該屬于《民法典》第278條第1款第9項“有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”對此，各地根據自身情況，制定了不同的物業管理區域調整辦法：有的由政府主導，有的由物業服務企業主導，有的須由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，有的須由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一以上的業主同意……

筆者認為，物業管理區域調整應從兩個層面操作。

實體方面：業主行使權利

物業管理區域劃分一經確定，該區域內的業主隨之確定。雖然該劃分不屬于不動產登記，但根據建筑物區分所有權理論，其結果意味著該物業管理區域為區域內業主所共同享有的土地使用權。作為物業管理區域的土地使有權人，業主是有權實施物業管理區域調整的唯一合法主體。具體由業主委員會召集業主大會，并說明物業管理區域的調整理由，由業主決定是否調整物業管理區域。因為無論是物業管理區域分立，還是合并，其結果均會導致業主在土地使用權中的份額比例發生變化，而承擔者恰恰是業主，這屬于對業主重大權益的處分，故根據《民法典》第278條第2款規定，物業管理區域調整應當應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

程序方面：物業管理行政主管部門備案

由于物業管理區域調整不單純是區域范圍的變化，還關系原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等問題。故對業主的權利行使有必要予以一定的約束。當業主同意物業管理區域調整之后，業主委員會形成書面材料，向物業管理行政主管部門辦理物業管理區域備案手續。物業管理行政主管部門對其提交的材料進行審查：業主同意人數是否符合法定比例要求、分割后的配套設施設備是否具有相對獨立性。若有必要，物業管理行政主管部門應現場勘查。如果調整后的物業管理區域符合物業管理區域劃分依據，那么物業管理行政主管部門予以備案，并在調整后的物業管理區域向全體業主公示。

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