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行業法規

業主哪些事項必須告知物業？依據在哪里？

2023-07-05 08:08:47

一、清單業主作為建筑物區分所有權人，對其專有部分享有專有權，可以行使對其專有部分的占有、使用、收益和處分的權利，包括對自己房屋進行

一、清單

業主作為建筑物區分所有權人，對其專有部分享有專有權，可以行使對其專有部分的占有、使用、收益和處分的權利，包括對自己房屋進行裝飾裝修的權利，他人無權干涉。

但是根據《民法典》第九百四十五條“【業主告知、協助義務】業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。”

由此可知，以下這五件事，業主應依法告知物業服務人：

1.裝飾裝修房屋

2.轉讓物業專有部分

3.出租物業專有部分

4.設立居住權

5.依法改變共有部分用途

二、理由

1.業主裝飾裝修房屋應事先告知物業服務人。

由于業主的專有部分與其他業主的專有部分，以及全體業主的共有部分緊密結合或者相鄰，業主在進行裝飾裝修的過程中，會影響到其他業主的利益甚至是全體業主的共同利益。

例如，對房屋進行裝飾裝修，往往可能會發出噪音，產生大量的裝修垃圾，造成管道堵塞、地面滲水等情況，可能改變建筑物的主體結構或者承重結構，甚至造成房屋倒塌等嚴重后果，影響全體業主的人身和財產安全。

因此，業主裝飾裝修房屋應當事先告知物業服務人。

業主裝飾裝修房屋，不僅應當在動工前告知物業服務人，而且應當遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

這主要是因物業服務人比較了解物業的實際情況，可以向業主提供必要的信息，并提示合理的注意事項，以免業主在裝飾裝修的過程中對建筑物尤其是建筑物的共有部分造成損害，造成其他業主的損失。

2.業主轉讓、出租物業專有部分，設立居住權，應當及時將相關情況告知物業服務人。

業主轉讓其房屋的，原業主將退出物業服務合同，由新業主替代原業主成為物業服務合同的當事人，享受合同權利，履行合同義務。

如果原業主不將轉讓的情況告知物業服務人，將導致物業服務人不知新業主為新的合同相對人，不了解房屋的權利歸屬，不便于物業服務人的服務和管理，也可能使物業費的收取難以進行，損害全體業主的利益。

3.業主改變共有部分的用途，應當由全體業主依照法律規定的程序共同作出決定，并及時將情況告知物業服務人。

這主要還是為了便于物業服務人及時掌握物業服務區域內的情況，便于物業服務人對小區的服務和管理，維護全體業主的共同利益。

三、法條

《民法典》第九百四十五條業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

（網絡配圖）

四、案例

業主周某在房屋裝飾過程中，將其二樓商鋪與陳某104號商鋪內相連接的消防管和消防閥門拆卸。拆卸后周某未采取相應處置措施，亦未告知陳某和物業公司。

2021年4月19日，物業公司在未通知業主的情況下，對消防管道進行打壓測試，并導致陳某104號房屋過水并被水淹。陳某得知情況后向物業公司反映，次日，物業公司在周某門前張貼《關于盡快恢復消防設施的告知書》，告知其因將商鋪隔壁商鋪消防管及消防閥門拆卸等行為造成該商鋪及隔壁商鋪跑水，告知其務必于一周內予以恢復。

陳某為明確損失，委托第三方進行評估，該公司于2021年4月22日出具鑒定意見，認為“因商鋪消防管道被他人拆壞，導致物品損壞造成的物品損失價值公估結果為人民幣44742元”，陳某支付評估費1300元。

陳某遂向法院提出訴訟，請求依法判決周某、物業公司賠償原告經濟損失共計56042元。

法院認為，周某作為小區的業主，在裝修房屋時有義務保護公共設施的完整，不得侵犯他人的合法權益。

《民法典》第九百四十五條第一款規定“業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查”，現周某在裝修房屋過程中，未告知物業服務人的情況下，擅自拆卸消防管和消防閥門，違反了上述規定，因此給陳某造成的損失，應予賠償。

物業公司作為該小區的物業服務單位，實際收取了物業費，就應當履行對小區提供相關管理和服務的義務，其在管理和服務過程中，在對消防管道進行打壓測試前，未告知業主的行為系過錯行為，違反了《小區物業服務合同》第32條“事先告知業主或物業使用人”的規定，因此造成的損失，應予賠償。

但物業公司進行的是打壓測試，如果沒有周某拆卸消防管和消防閥門的行為，則不可能出現嚴重漏水情況，故周某的行為系造成本案損害結果的主要原因、物業公司的行為系造成本案損害結果的次要原因，各自應當承擔相關應的責任。

法院酌定由周某承擔90%，計款50438元，由物業公司承擔10%，計款5604元。

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