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          業主大會同意物業費漲價,小區業主可以拒繳么?法院這么判

          • 2020-11-24 10:01:22
          經業主大會雙過半業主表決同意上調物業費,小區個別業主對此有異議而拒絕按新的標準繳納,這樣可以么?16日,海淀房管微信公號分享了一則來
          經業主大會“雙過半”業主表決同意上調物業費,小區個別業主對此有異議而拒絕按新的標準繳納,這樣可以么?16日,海淀房管微信公號分享了一則來自北京海淀法院的案件。經審理,小區業主被判決需按新的標準支付物業費1.6萬余元。

                            

          根據案情介紹,原告物業公司訴稱,2014年4月,其公司組織召開業主大會,就物業費由2.3元/平方米/月調整為2.8元/平方米/月的調整事宜進行表決,物業公司組織召開業主大會討論漲價事宜,業主占比及建筑物面積占比均超過半數同意調漲的決議。但小區業主王某不同意按照新的物業費標準交納2015年至2018年四年的物業費。物業公司將王某訴至法院,要求其按照新的標準支付四年的物業費1.6萬余元。

          被告王某辯稱,物業公司物業費調漲表決程序不合法,表決程序未向全體業主告知,故要求按照原2.3元/平方米/月標準交納物業費。同時,王某反訴要求物業公司提供2005年至2018年小區公共場地經營收支明細、專項維修資金收支明細,公示歷年物業服務內容,將公共場所經營收入轉入小區專項維修資金賬戶,將已使用的專項維修資金退還,因侵犯其知情權、監督權要求物業公司書面道歉。

          海淀法院經審理查明,2005年,王某與該物業公司簽訂《前期物業管理服務協議》,約定物業公司應定期公示物業費收支情況,當遇到政府物價政策調整,造成物業管理成本增加或減少時,物業費可按照新的標準予以調整。王某交納了2015年之前的物業費。該小區第一屆業主委員會于2014年12月成立備案,未與物業公司簽訂新的物業服務合同。

          法院經審理后認為,在小區業主委員會與物業公司簽訂新的物業服務合同之前,《前期物業服務協議》依然有效,協議約定物業費可依據新的情況予以調整;物業費收費應遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點。

          與此同時,就物業費漲價情況,物業公司提交了在小區公告欄中張貼的關于調整物業費的公告、關于物業費調整表決結果公開唱票的通知、關于物業費調整表決結果的公告、物業費表決結果統計,并將上述公告向當地街道辦予以函告,其中表決結果為建筑物面積占比及業主人數占比超半數均同意漲價。街道居民科出具情況說明,稱物業公司就物業費調整事宜,事先進行了報備,漲價過程中邀請單位人員現場監督,將漲價結果進行了報備。

          法院經審理后認為,《物權法》規定了業主共同決定的事項及部分事項需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,其他事項應經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,物業費調漲事宜不屬于雙三分之二以上的事項。根據物業公司公示的表決結果,業主人數及建筑物占比均超過半數,故物業公司要求按照調漲后的物業費標準收取物業費,具備合法依據,王某對表決程序及結果未提交相反證據,故王某應按照調漲后的標準支付物業費。

          對于王某反訴要求物業公司提供2005年至2018年小區公共場地經營收支明細、專項維修資金收支明細,公示歷年物業服務內容,海淀法院也表示,一則雙方物業服務協議對物業公司公布相關材料及情況做了約定,二則上述部分內容屬于業主知情權保障范圍,故物業公司應公示相關材料。

          就王某其他反訴要求,法院不予支持。

          今年5月起實施的《北京市物業管理條例》中規定,物業服務收費實行市場調節價并適時調整。不少業主也多次詢問,這是不是代表物業公司至此可以隨意漲價?多位律師都表示,市場調節價絕不等于單方漲價。

          北京市盛廷律師事務所律師、中國物業管理協會法制與政策工作委員會委員王兵告訴北京日報客戶端記者,物業費調整屬于物業服務合同的變更,是業主共同決定事項,按照《物權法》和《民法典》的相關規定,需要經過“雙過半”業主表決同意,即經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。從程序上來說,按照《北京市物業管理條例》規定,一般應當由業主委員會或者物業管理委員會提前公示物業費調整的相關內容,然后組織業主召開業主大會會議或者業主共同決定投票表決。

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