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          小區供暖設施設備并非業主共有,非業主大會討論內容和范圍

          • 2022-01-06 08:17:38
          小區供暖設施設備并非業主共有,非業主大會討論內容和范圍
          小區供暖設施設備并非業主共有,非業主大會討論內容和范圍

          一是小區鍋爐房及供暖設施的性質。
                  根據《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93)第六條“居住區公共服務設施”和“公共服務設施項目分級配建表”的規定,小區供熱站屬于公共服務設施(配套公建)八大分類中的市政公用設施,雖然因南北方的地區差異,并非全國性的必設設施,但是在采暖地區,原則上屬于市政公用設施卻是可以確定的。按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第(二)項的規定,通過排除法的方式確認屬于市政公用部分的,不能認定為業主共有部分。不少業主委員會往往基于原《物權法》第七十三條規定,“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有”,而主張小區獨立的鍋爐房及供暖設施屬于公共設施,而主張業主共有。這恰恰是由于原《物權法》的措辭模糊,沒有有效區分市政公用設施與業主共有部分的區別,而引起的誤讀(詳見(2014)海民初字第14811號和(2016)京01民終4513號),鍋爐房及供暖設施性質需要結合具體規劃許可確定。

          二是相關法律法規的規定。
                   住建部《商品房銷售管理辦法》(2001年)第十六條、第十八條規定,商品房買賣合同應當明確公共配套建筑的產權歸屬。商品房建筑面積包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,分攤的共有建筑面積為共有產權。

          三是房屋登記簿記載的情況。
                 
          住建部《房屋登記辦法》(2008年)第三十一條規定,房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時,應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,不頒發房屋權屬證書。

          四是商品房買賣合同的約定。
               《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年)第三條規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

          五是國家和地方政策導向。
                 
          例如,《北京市供熱采暖辦法》第八條規定,本市應當優化配置熱源設施,在城市管網、區域鍋爐供熱管網供熱能力范圍內,不再新建熱源設施;既有分散熱源設施,應當按照合理配置的原則,逐步納入城市管網、區域鍋爐供熱管網,應用新能源、新技術的除外?!侗本┦行陆ㄉ唐纷≌^住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》(2007年)第十三條、十五條規定,新建商品房小區(市政公用基礎設施)供熱系統要符合供熱配建標準,達到建筑節能設計要求。使用城市集中供熱系統的,要取得供熱專業單位出具的具備供熱條件認可文件,房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收。房地產開發企業應當依法將住宅小區的公共服務設施移交給有關單位,并辦理交接手續。

          六是供暖鍋爐房不計入公攤。
                 
          根據北京市國土資源和房屋管理局關于重新印發《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的通知京國土房管權字[2000]第369號 七、不應計入的公用建筑空間(一)倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

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