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          24個物業管理基礎知識

          • 2023-04-24 09:10:37
          一個好的物業管理,不僅可以使業主在使用該物業的過程中獲得滿意的服務,減少后顧之憂,也可以提高物業的價值。作為一個業主既要享有權利,
          一個好的物業管理,不僅可以使業主在使用該物業的過程中獲得滿意的服務,減少后顧之憂,也可以提高物業的價值。作為一個業主既要享有權利,也要承擔義務。
           
           
           
           
           
           

          1、為什么要成立業主委員會?

           

          答:

          由于住宅產權主體多元化的狀況,決定了一個區域,一幢住宅內的各個業主之間既有個體利益,也有整體利益。

          需要一種既能維護全體業主的共同利益,有能兼顧單個業主利益的新型管理機制。

          在政府房地產管理部門指導下,通過業主委員會來發揮業主自治管理物業的作用,有利于這一目標的實現。

          業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

           
           
           
           
           
           

           

          2、業主委員會何時成立?程序如何?

           

          答:

          一個物業管理區域內,有下列情況之一的,所在地的區、縣房地產管理部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會,選舉產生業主委員會。

          (1)共有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

          (2)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

          (3)住宅出售已滿兩年。

          業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內,持下列文件向所在地的區、縣房地產管理部門辦理登記:

          (1)成立業主委員會登記申請書;

          (2)業主委員會委員名單;

          (3)業主委員會章程。

          區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內,完成登記工作;

          對不符合《上海市居住物業管理條例》(以下簡稱本條例)規定成立的業主委員會不予登記,并書面通知申請人。

          業主委員長會自區、縣房地產管理局核準登記之日起成立。

           
           
           
           
           
           

          3、業主委員會有哪些主要職責?

           

          答:

          業主委員會應當維護全體業主的合法權益,履行下列職責:

          (1)召開業主大會或者業主代表大會,報告物業管理的實施情況;

          (2)選聘或者解聘物業管理企業,與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理服務合同;

          (3)依照本條例設立物業維修基金的,負責該基金的籌集、使用和管理;

          (4)審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

          (5)聽取業主、使用人的意見和建議,監督管理企業的管理服務活動;

          (6)監督公共建筑、公共設施的合理使用;

          (7)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

          業主委員會應當定期召開會議,會議必須有過半數委員出席有效,作出決定應當經全體委員過半數通過。

           
           
           
           

           

           
           

          4、業主委員會如何委托物業管理企業管理物業?

           

          答:

          物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

          由于物業管理是專業化的管理服務,根據上海地方法規規定,業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業,并與其簽訂物業管理服務合同。

          物業管理服務合同應當載明以下主要內容:

          (1)業主委員會和物業管理企業的名稱、住所;

          (2)物業管理區域的范圍和管理項目;

          (3)物業管理服務的事項;

          (4)物業管理服務的要求和標準;

          (5)物業管理服務的費用;

          (6)物業管理服務的期限;

          (7)違約責任;

          (8)合同終止和解除的約定;

          (9)當事人雙方約定的其他事項。

          物業管理服務合同的期限為兩年。

          物業管理服務合同期滿兩個月前,合同雙方應明確是否續約。

           
           
           
           
           
           

          5、哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定?

           

          答:

          物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項:

          (1)住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

          (2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;

          (3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務;

          (4)保潔服務

          (5)保安服務

          (6)物業維修、更新費用的帳務管理;

          (7)物業檔案資料的保管。

          上述各項物業管理服務包括的具體內容詳見24條。

           
           
           
           

           

           
           

          6、業主公約有什么效力?

           

          答:

          業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范,對全體業主具有約束力。

          使用人應當遵守業主公約。

          業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

          業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內,將業主公約包所在地的區、縣房地產管理部門備案。業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定,對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

          業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定,不得與法律、法規相抵觸。

          業主、使用人違反業主公約、住宅使用公約,應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約、住宅使用公約的,業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。。

           
           
           
           
           
           

          7、什么是住宅的自用部位及自用設備?

           

          答:

          住宅的自用部位,是指一套住宅內部,由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;

          住宅的自用設備,是指一套住宅內部,由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備。

           
           
           
           
           
           

          8、什么是住宅的共用部位、共用設備、公共設施?

           

          答:

          住宅的共用部位,是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;

          住宅的共用設備,是指一幢住宅內部,由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備;

          住宅的公共設施,是指物業管理區域內,由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)等設施。

           
           
           
           
           
           

           

          9、什么是前期物業管理?有什么規定?

           

          答:

          前期物業管理,是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

          它有下列規定:

          (1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約,與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同,并報物業所在地的區、縣房地產管理部門備案。

          (2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時,應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

          (3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

          (4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間,不得使用物業維修基金。

          (5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用,由住宅出售單位承擔,自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用,由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

          新建商品住宅交付使用時,除住宅轉讓合同另有約定外,物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

          住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。

          前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

          住宅出售單位違反上述五項條款的,由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正,可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

           
           
           
           
           
           

          10、物業管理服務收費的標準有何規定?

           

          答:

          物業管理服務收費的標準按照下列規定確定:

          (1)已售公有住宅的收費標準,由市物價局會同市房地局制定;

          (2)普通內銷商品住宅的收費標準,由物業管理企業與業主或者業主委員會在區、縣物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定。

          (3)高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準,由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。

          其他服務項目的收費,由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。

           
           
           
           
           
           

          11、物業管理服務收費包括哪些項目?

           

          答:

          物業管理服務收費包括下列項目:

          (1)管理費,用于物業管理區域的日常管理,包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理,物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務;

          (2)房屋設備運行費,用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

          (3)保潔費,用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用;

          (4)保安費,用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用;

          (5)維修費,用于物業維修服務所需的費用。

          上述第(1)、(2)、(3)、(4)項費用按月分項計算,第(5)項費用按實際維修項目計算。

           
           
           
           

           

           
           

           

          12、物業管理服務費可以預收幾個月?業主或使用人未按時交納,如何處罰?

           

          答:

          物業管理服務費用經約定可以預收,預收期限不得超過三個月。

          業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的,物業管理企業可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。未受業主委員會或者業主、使用人委托,物業管理企業自行提供服務收費的,業主或者使用人可以不予支付。

           
           
           
           
           
           

          13、業主辦理入戶時,應向物業管理企業交納哪些費用?

           

          答:

          業主辦理入戶時,需按下列規定交納物業管理費:

          業主購買期房,應交付自住宅交付使用之日(按住宅局簽發的住宅交付費用許可證為準)起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費的預付款;

          業主購買現房,應交付自轉讓合同生效之日起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費預付款。

          業主入戶后,預付不超過三個月的物業管理服務費。

          業主或使用人裝修住宅,應事先告知物業管理企業。

          物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

          業主入戶時不需要再交付裝修保證金。

          物業管理企業自行提供服務收費的,業主或者使用人可以不支付。

          其他部門委托物業管理企業代辦收費的,應經物業部門認可。業主在交付時,可向物業管理企業提出驗看代辦委托的物價部門認可的有關證明。

          開發企業為房屋添置的所有設施,應按規定計入房屋轉讓總價格中,不應在業主入戶時,另增收費項目。

           
           
           
           
           
           

          14、居住物業報修和維修有哪些規定?

           

          答:

          物業報修和維修的權利義務應在物業管理服務合同中予以約定。

          合同沒有約定或約定不明確的,按下列規定執行:

          (1)接受委托的物業管理企業,應向業主和使用人公布報修點和報修時間。

          業主和使用人可用電話報修,也可直接到報修點報修。

          (2)業主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業管理企業接到急修項目報修的,應在24小時內修理;接到一般項目報修的,應在72小時內修理。物業管理企業未按時維修造成業主、使用人損失的,應當承擔賠償責任。

          1)急修項目分為:

          A、物業共用部位、共用設備、公共設施損壞發生危險;

          B、因室內線路故障而引起停電和漏電;

          C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;

          D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;

          E、電梯故障,不能正常行駛;

          F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;

          G、其他屬于危險性急修項目。

          2)一般項目分為:

          A、各類鋼、木們窗損壞;

          B、水衛設備零件損壞;

          C、屋面滲漏水;

          D、其他屬于小修養護和便民服務范圍的項目。

          (3)業主自用部位的原有自用設備的損壞,業主可以向該物業管理區域的物業管理企業報修,也可以向其他維修單位報修。

          向物業管理企業報修的,物業管理企業不得拒絕修理。

          (4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用,由報修人認可簽字后,按規定列支;

          除此以外,共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的,需經業主小組認可后予以維修,費用按規定列支。

          (5)物業維修項目實行質量保修制度,保修期一般為三個月。

          修理項目竣工以業主驗收簽字為準。

          其中,疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準,筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。

          因修理質量引起的返修不得再收費。

           
           
           
           
           
           

           

          15、業主、使用人在使用物業時哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔什么責任?

           

          答:

          業主使用人在物業使用中禁止下列行為:

          (1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;

          (2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;

          (3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;

          (4)侵占綠地、毀壞綠化;

          (5)亂設攤、亂設集貿市場;

          (6)亂倒垃圾、雜物;

          (7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

          (8)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

          (9)法律、法規禁止的其他行為。

          違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為,由區、縣房產管理部門責令其限期改正,恢復原狀,可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

          違反上述規定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為,由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規處罰。

          對上述禁止行為,上海市房屋土地管理局作了進一步具體應用的解釋:

          (1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為;

          (2)上述第(8)項所禁止的行為,是指環保法規定禁止排放的有毒、有害物質和發出的噪聲。

          (3)在物業管理區域內,晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪音的房屋施工。

           
           
           
           
           
           

          16、改變住宅使用性質有什么規定?

           

          答:

          住宅不得改變使用性質。

          因特殊情況需要改變使用性質的,應當符合城市規劃要求,其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意,并報區、縣地產管理部門審批。

          物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變使用性質。

          違反上述第一款規定,由區、縣房地產管理部門責令其限期改正,恢復原狀,可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

          違反上述第二款規定,由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規的規定處罰。

           
           
           
           
           
           

          17、占用物業管理區域內的道路、場地,有什么規定?

          答:

          任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。

          因物業維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的,應當與業主委員會簽訂協議,并在約定的期限內恢復原狀。

          除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外,機動車在物業管理區域內行駛、停放極其收費的規定,由業主委員會決定。

          車輛停放收費標準按所在地的區、縣物價部門的規定執行。

          車輛停放的收益應當納入物業維修基金,用于公共設施的維修、更新。

          違反上述第一條規定,由區、縣房地產管理部門責令其期限改正,恢復原狀,可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

           
           
           
           
           
           

          18、利用物業設置廣告等經營性設施,有什么規定?

          答:

          利用物業設置廣告等經營性設施的,應當在征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意后,方可向有關行政管理部門辦理審批手續;

          經批準的,應當與業主委員會簽定協議,并支付設置費用。

          按照前款規定收取的經營性設施設置費用應當納入物業維修基金。

          利用物業設置的公益性設施,按照市人民政府的有關規定執行。

          違反上述第一條規定,由區、縣房地產管理部門責令其限期改正,恢復原狀,可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

           
           
           
           
           
           

          19、物業管理企業應當如何對裝修住宅活動進行指導和監督?

           

          答:

          物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督,如發現有違反法律禁止的行為,應當勸阻制止,并督促改正;

          對拒不改正的,應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

          物業管理企業違反上述規定,由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其改正,可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

           
           
           
           
           
           

          20、物業管理企業應當如何履行自己的職責?

           

          答:

          物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好,保障物業使用方便、安全,并按照下列要求實施:

          (1)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃,實施管理服務;

          (2)在業主、使用人使用房屋前,將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;

          (3)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查,定期對住宅的共用部位、共用設施進行養護;

          (4)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時,立即采取保護措施,并按照物業管理服務合同的約定進行維修;

          (5)接到物業損壞報修時,限時進行維修和處理;

          (6)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊;

          (7)每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目,接受審核;

          (8)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議,改進和完善管理服務;

          (9)發現違反本條例或者業主公約的行為,立即進行勸阻、制止,并向業主委員會和有關行政機關報告;

          (10)按照物業管理服務合同約定的要求,做好業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務事項。

          除上述規定外,物業管理企業應當配合居民委員會會做好社區管理、社區服務的有關工作。

          物業管理企業違反上述規定,由市房地局或者區、縣房地產管理部門責令其限期改正,可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。

           
           
           
           
           
           

          21、物業維修基金如何設立和使用?

           

          答:

          公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業維修基金。

          新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時,可以設立物業維修基金。

          物業維修基金設立的具體標準和辦法由市人民政府規定。

          目前按市物價局、市房地局聯合規定:

          內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%,高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。

          購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%,高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。

          開發單位自用或出租的房屋,也應同時繳納上述兩項費用。

          成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價,如1996年度的成本價為1198元。

          住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構,設立專門帳戶,按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。

          住宅出售單位不按上款規定,由市或區、縣房地產管理部門責令其限期改正,可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

          物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新,不得挪作他用。

          業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況,接受業主監督。

           
           
           
           
           
           

          22、物業維修、更新費用的承擔有什么規定?

           

          答:

          物業維修、更新費用根據不同的維修、更新內容或責任按下列規定承擔:

          (1)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用,由業主承擔;

          (2)住宅共用部位和共同設備的維修、更新費用,由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;

          依照《上海市居住物業管理條例》設立物業維修基金的,在物業維修基金中列支;

          (3)公共設施的維修、更新費用,由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔;

          依照《上海市居住物業管理條例》設立物業維修基金的,在物業維修基金中列支;

          住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

          物業出現嚴重損壞,影響業主和使用人安全時,區、縣房地產管理部門應當督促限期維修。

          物業維修基金不足時,業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例,交納物業維修基金。已售公有住宅的公共設施維修、更新費用,按照市人民政府的規定執行。

           
           
           
           
           
           

          23、住宅的共有部位、共有設備維修時,相鄰業主、使用人應如何配合?

           

          答:住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當負責賠償。

          因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。

           
           
           
           
           
           

          24、物業管理服務具體事項包括哪些?

           

          答:各項物業管理服務包括的具體內容是:

          (1)房屋設備運行服務是指電梯、水泵、電視監控系統、有線對講系統、電視接受系統、避雷、消防、污水處理系統等設備的運行服務。物業管理企業應按照合同約定的服務內容、方式、時間和要求進行服務,定期對房屋設備進行保養,保證設備的完好和正常運行。電梯維修保養時,應保證每幢房屋有一臺電梯正常運行。

          (2)保潔服務是指為保持物業管理區域內房屋共用部位和公共場、綠地的整潔而進行的管理服務。一般包括樓道、走道、門廳、屋頂、天臺等部位的定時清掃,內墻壁的除塵,公共門窗的擦洗,綠化、園地、街坊路面的清掃,生活垃圾和建筑垃圾的管理,滅害灑藥等服務。合同中的保潔服務應根據不同物業的保潔要求,明確保潔內容、要求及收費標準。

          (3)保安服務是指為維護物業管理區域內公共秩序而進行的防范性巡視、值班。物業管理服務合同中的保安服務應根據不同物業的保安要求,明確保安的內容及收費標準。

          (4)物業維修、更新費用的帳務管理,是指本物業管理區域內所涉及的物業維修、更新費用按幢立帳、按戶核算的帳務管理。

          (5)物業檔案資料的保管,是指物業管理區域內各類物業、設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊),物業分戶產權清冊,租賃清冊,業主、使用人情況表,共用設備、公共設施運行、保養、維修記錄,帳務等資料的保管.

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