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          物業管理費構成、怎么算、收取規定

          • 2023-04-27 08:59:16
          1、物業管理費由誰確定?答:普通住宅的物業管理費實行政府指導價和級別
                                                                        1、物業管理費由誰確定?

          答:普通住宅的物業管理費實行政府指導價和級別管理,由業主大會、開發建設單位與物業企業在政府指導價格范圍內協商確定;其他住宅和非住宅的物業管理費實行市場調節價,由業主大會、開發建設單位與物業企業自主協商確定。

           
           
          2、物業管理費用包括哪些內容?
           
           

          答:《物業服務收費管理辦法》規定:物業管理費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤,具體包括:(1)服務人員(管理人員、保安人員、保潔員、維修人員和綠化人員)的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、公共實施的日常運行、維護費用;(3)區域內清潔衛生費用;(4)綠化養護費用;(5)小區秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(8)物業企業固定資產折舊;(9)法定稅費和物業企業的利潤;(10)物業服務合同約定的其它費用。

          物業共用部位、共用設施設備的維修費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

           
           
          3、物業管理費的計費依據是什么?
           
           

          答:應當按照業主擁有物業的建筑面積計算,按月收取,經業主同意,也可按季或年度收取。

          4、小區業主是否有權審查物業服務企業費用支出?

          答:這要看小區物業服務收費采取的方式。物業費有2種計費形式:包干制和酬金制。包干制是指由業主向物業企業支付固定物業管理服務費,盈余或者虧損均由物業企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。實行包干制的,物業公司每年公布一次收支情況,業主大會主要考核物業公司的服務質量,沒有審計權利。酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業企業,其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。實行酬金制的,物業企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少與一次公布物業服務資金的收支情況,業主大會或者業主提出質詢時,物業企業應當及時答復。 

           
           
          5、物業費與垃圾處理費的區別有哪些?
           
           

          答:物業費和垃圾處理費(衛生費)業主應該繳納的兩種不同費用。物業費和垃圾處理費(衛生費)主要存在如下不同:一是征收部門不同。物業費是物業企業按照物業服務合同向居民收取的勞動報酬;垃圾處理費(衛生費)是由社區依法向居民征收用于垃圾后期無害化處理的費用。二是性質不同。物業費是物業企業的經營性收費;垃圾處理費(衛生費)是政府行政事業性收費。三是計費方式不同。物業費按房屋建筑面積計??;垃圾處理費(衛生費)按戶按人計收。四是使用票據不同。物業費由物業企業開據機打稅務發票;垃圾處理費(衛生費)開據行政事業性收據。

           
           
          6、業主與物業服務企業發生價格糾紛該怎么辦?
           
           

          答:業主委員會應給予調解,調解不成的,可向價格主管部門申請調處或向仲裁委員會申請仲裁。未成立業主委員會的,業主也可直接向價格主管部門投訴,或向仲裁委員會申請仲裁。

           
           
          7、物業管理費未能及時繳納,可以收取滯納金嗎?
           
           

          答:可以收取。因為個別業主欠交或拒交物業費,實際上造成了全體業主的違約,損害的是全體業主,尤其是正常交費的業主的利益。所以,對逾期不交納物業管理費收取滯納金等事宜,應事先由全體業主討論決定,并在《管理規約》中約定物業費逾期收取滯納金以及標準,然后寫入物業服務合同中。在前期物業管理中,開發建設單位制訂的《臨時管理規約》也應對逾期不交納物業管理費收取滯納金等事宜進行規定。

           
           
          8、物業服務企業何時開始收取物業費?
           
           

          答:已交付給物業買受人的物業,自物業交付次月起計收。

           
           
          9、業主房屋空置何時開始收取物業管理費?是否足額繳納?
           
           

          答:未入住的或入住后不使用期連續超過3個月的房屋,經物業企業登記確認后,從第4個月開始計收。應繳納70%的物業費。

          繳納理由:物業企業提供的服務是一種公共性服務,這種服務具有具有不可分割性和不可排他性的特點,即一個小區不會因為某一個人或幾個人不在此居住,管理成本就會減少。

           
           
          10、物業小區尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業費該由誰交納?
           
           

          答:由開發建設單位全額交納。

           
           
          11、業主將房屋出租、或借與他人使用的,物業費由誰交納?
           
           

          答:約定由物業使用人交納的,應由物業使用人承擔,物業使用人拒不承擔的,業主應承擔連帶責任。

           
           
          12、業主無正當理由拒絕交納物業管理費怎么辦?
           
           

          答:業主委員會應當督促其限期交納;經書面催繳,業主仍未按期繳納的,物業企業既可根據《業主管理規約》和《物業服務合同》約定,采取相應措施催繳,也可以向人民法院起訴。

           
           
          13、物業管理區域內,供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等服務如何收費?
           
           

          答:供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當收費到戶。物業企業接受委托代收費用的,應當簽訂合同,合同中應當訂立代辦服務費條款。物業企業不得向業主或者使用人另收代辦服務費。未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。

           
           
          14、業主能否以自己未享受或者“選擇不要物業服務”為由拒交納物業費?
           
           

          答:不能。因為一旦經業主大會決議,選聘物業企業實施物業管理,就是將共同財產的管理和部分私人財產的管理置于整體的共同契約之中。業主在加入這一共同契約時,就意味著要遵守少數服從多數的原則,因此不能以自己未享受或者“選擇不要物業服務”為由而拒交物業管理費。

           
           
          15、業主能否以物業企業提供的服務不到位為由,拒交物業管理費?
           
           

          答:不能。因為物業企業是通過合同約定提供物業管理區域公共服務的,合同雙方如發生質價爭議時,應當按照合同法的相關規定解決,業主不能以服務不到位或自己并非合同當事人為由,拒絕承擔義務,更不能以拒交物業費的方式解決爭議。

           
           
          16、業主能否以小區的物業是由開發商自己的物業公司管理的,物業公司并沒有和業主簽訂物業服務協議為由,拒交物業管理費?
           
           

          答:不能。因為物業公司與業主之間已構成了物業服務合同關系?!逗贤ā芬幎ǎ?ldquo;當事人未采用書面形式訂立合同,但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。”小區的物業既然由開發商的物業公司管理,物業公司就向業主提供了物業管理區域公共服務。業主事實上享受了這些物業服務,也就是接受了物業公司履行的義務,雙方之間形成了事實上的合同關系,業主應當按照物價部門核定的標準交納物業費用。

           
           
          17、業主因與開發商有糾紛能拒交物業管理費嗎?遇到這種情況是物業公司該怎么辦?
           
           

          答:業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決,業主不能以此為由不交物業費。業主拒交物業管理費,物業公司可以采取法律手段,起訴業主或提出仲裁,要求業主履行管理規約約定的義務。

           
           
          18、電梯、高壓水泵等高耗費設施設備的消耗如何分攤?
           
           

          答:物業企業應按實際消耗,向業主收取。具體分攤辦法由業主委員會與物業企業商定,可按面積分攤,也可按戶、按樓層分攤。

           
           
          19、公共區域的照明費用,誰來負責?
           
           

          答:公共區域的照明一般指樓內樓梯間、門廳、走廊和小區內的道路、廣場等地方的照明。由于物業費中不含公共區域的照明費用,所以應由受益人承擔。因此,住戶除了繳納本戶所用電費外,還應繳納分攤室外的照明費用。

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