案例分享

A住宅小區于2006年11月驗收通過，在建設開發之初，即配套建設了室外網球場、游泳池。而早在2005年8月，A小區的開發商甲公司即出具文件，將A小區配套會所、網球場、游泳池等建筑設施委托給從事投資管理的乙公司獨家經營管理。

2018年9月，A小區業委會出具《關于對小區部分物業維權上鎖的通告》，以網球場、游泳池歸屬全體業主所有為由，將網球場、游泳池收回并采取相應規范經營措施。

乙公司認為自身權益受損，遂訴至法院，要求A小區業委會返還網球場、游泳池，并賠償損失。開發商甲公司作為第三人參加訴訟。

該案爭議焦點在于涉案網球場、游泳池的所有權歸屬認定問題。法院經調查，涉案網球場、游泳池屬于A小區不計建筑面積的部分；庭審中，開發商甲公司確認，涉案網球場、游泳池屬于小區的配套設施。

根據物權法及《民法典》的相關規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

法院經審理認為，涉案網球場、游泳池在構造使用上具有非獨立性，功能用途上滿足公共性以及非排他使用性，雖未計入建筑面積，即既未明確列入小區公共建筑面積，也未列入業主專有面積，但事實上系開發商為了提高小區吸引力，在小區建設時即已規劃作為配套設施、列入小區建筑規劃范圍內，應屬于建筑區劃內的其他公共場所、公用設施。故應認定涉案網球場、游泳池歸屬全體業主共有。

在A小區業委會成立之前，甲公司作為開發商將涉案網球場、游泳池委托給乙公司經營，以彌補其建設成本的投入，具有合理性；但在A小區業委會成立之后，業委會代表小區業主利益而采取的規范網球場、游泳池經營等相關行為具有正當性，不存在侵犯乙公司經營權益的情況。

綜上，一審法院判決駁回乙公司全部訴訟請求。乙公司不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。該判決已生效。

根據法律及相關司法解釋規定，除了一些在小區規劃時依法必須列為公共部分的場所及設施外，還有一些不必然列入建筑面積的場所及設施，也應屬于業主共有部分。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，針對法定共有和天然共有之外的共有部分，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，進行了規定，即建筑物區分所有權中的共有部分的認定，需同時滿足三個條件：

一是不屬于業主專有部分；

二是不屬于市政公用部分；

三是不屬于其他權利人所有。

在具體案件中，共有部分應以專有部分內容為依據，通過排除法加以確定。

本案中，涉案網球場、游泳池不屬于業主專有或其他權利人所用，雖未計入小區建筑面積，但系列入小區建筑規劃范圍的配套設施，從法律意義上應屬建筑區劃內的其他公共場所、公用設施，依法應歸于全體業主共有。