案例分享

案情簡介

A住宅小區于2006年11月驗收通過，在建設開發之初，即配套建設了室外網球場、游泳池。而早在2005年8月，A小區的開發商甲公司即出具文件，將A小區配套會所、網球場、游泳池等建筑設施委托給從事投資管理的乙公司獨家經營管理。

2018年9月，A小區業委會出具《關于對小區部分物業維權上鎖的通告》，以網球場、游泳池歸屬全體業主所有為由，將網球場、游泳池收回并采取相應規范經營措施。

乙公司認為自身權益受損，遂訴至法院，要求A小區業委會返還網球場、游泳池，并賠償損失。開發商甲公司作為第三人參加訴訟。

法院審理

法官說法

根據法律及相關司法解釋規定，除了一些在小區規劃時依法必須列為公共部分的場所及設施外，還有一些不必然列入建筑面積的場所及設施，也應屬于業主共有部分。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，針對法定共有和天然共有之外的共有部分，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，進行了規定，即建筑物區分所有權中的共有部分的認定，需同時滿足三個條件：

一是不屬于業主專有部分；

二是不屬于市政公用部分；

三是不屬于其他權利人所有。

在具體案件中，共有部分應以專有部分內容為依據，通過排除法加以確定。

本案中，涉案網球場、游泳池不屬于業主專有或其他權利人所用，雖未計入小區建筑面積，但系列入小區建筑規劃范圍的配套設施，從法律意義上應屬建筑區劃內的其他公共場所、公用設施，依法應歸于全體業主共有。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十四條  建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。 

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條   除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。